マチのコラム
2021.02.03
「家計に余裕が出るように、少しでも家賃を安くしたい！」と思いませんか？
毎月1,000円安くなれば、年間で12,000円も浮くお金ができますので、趣味や貯金などにお金をまわせるお金がけっこう増えます。
しかし、そもそも家賃は下げてもらえるものなのかな？交渉して大家さんと気まずくならないかな？と不安に思う方もいると思います。
そこで今回は、交渉についてコラムにしたいと思います。
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A.できます。
家賃交渉はドンドンするべきです。
大家さんも不動産会社も、家賃交渉されることは日常茶飯事ですから、遠慮することはありません。
成功率は物件によってバラバラなので、一概には言えませんが、30%～40%くらいの確率で成功しているように思います。
交渉に失敗しても、その物件を借りられなくなると言うこともありませんので、積極的に交渉してみましょう！
筆者は、元々仲介を専門にしている会社に勤めた後に、今の会社に転職してきたので、
交渉をする側と、交渉をされる側の両方ともを経験してきました。
少し自慢になってしまいますが、ぼくが交渉をする側だった時は、70%くらい交渉を成功させていました。
両方の立場を経験してきたからこそ分かる、交渉について書いていきたいと思います。
交渉を成功させる秘訣は大きく分けて2つあり、
①自分が良い入居者であるアピールをすること
②交渉の内容に現実味を持たせること
この2つがとても重要です。
ただ単純に「値下げしてください！」と言っても成功確率はあまり高くありません。
オーナーさんに「この人だったら家賃が多少下がっても入居してほしい」と思わせることが大切なポイントです。
では、具体的にどうすれば交渉の成功率があがるのか、次のトピックで5つのポイントに分けて解説したいと思います。
それでは、早速交渉が成功するためのポイントを5つお伝えします。不動産会社の担当と協力体制を作って、お得に入居しましょう！
まず、交渉する上で最も大切なものはタイミングです。オーナーさんが入居者募集に困っている時期が、1番条件を妥協してくれるタイミングです。
値下げ交渉で狙い目の時期は、「7～8月」と「10月～11月」です。
この頃は入居希望者も少なく、多少の値下げをしてでも入居してもらった方が大家さんにとっても利益になるため、交渉には絶好のタイミングです。
逆に一番不向きなのが、新生活シーズンの「1月～4月」です。
家賃を下げなくても入居してくれる人が沢山いるため、値下げ交渉は難しいでしょう。特に名古屋は転勤で引っ越しをされる方がとても多く、転勤の方に人気の物件は交渉が成功する可能性は限りなく0に近いのです。
【ケース スタディ】
実際にあった交渉の失敗例を元に、
どうすれば良かったのかを解説します！
オーナーさんは賃貸物件の運営をビジネスでやっているため、赤字になるような値下げはしてくれません。
そのため、いきなり「5万円の物件の家賃を1万円下げて欲しい！」と交渉しても上手くいく確率は0％です。
相場を知って、ギリギリ黒字になるようなラインを攻めることが交渉を成功させる2つ目のポイントです。
また、相場と同じくらい大切なポイントが“空室期間“です。
平均的な募集期間が1ヶ月～2ヶ月、遅くとも3ヶ月以内が目安なので、
空室期間が3ヶ月以上の物件のオーナーさんは、焦りはじめていて交渉を受け入れてくれやすい状態になっています。
また、少し裏側の事情になってしまうのですが、
オーナーさんは、空室を貸し出す準備として、補修工事やクリーニングなどで約100万円くらいの追加投資をしています。そのため、できるだけ早く家賃収入がほしいという事情もあります。
家賃の相場は、不動産会社の担当に聞いても良いですが、自分自身でも調べることができます。
HOME’Sの相場チェッカーが使いやすく、毎週更新しているので、おすすめです。
⇒HOME’S相場チェッカー
【ケース スタディ】
実際にあった交渉の失敗例を元に、
どうすれば良かったのかを解説します！
住みたい物件が決まったら、申込書をオーナーさんに渡して入居の手続きに進んでいきます。
このときの申込書の項目は全て埋めましょう。空欄なんてもってのほかです。
賃貸を契約するときには面接なんてありませんので、申込書を見てオーナーさんは全てを判断しています。
言い過ぎのように聞こえるかもしれませんが、申込書で全てが決まります。
また、添付書類もしっかり揃えていると、さらに好印象です。
免許証のコピーや社会保険証などが一般的に求められることが多いので、
交渉する際には忘れずに持ってきてほしいです。
例えると、申込書は就職活動のエントリーシートに似ています。
「自分がいかに良い契約者なのか」をしっかりとアピールして、交渉に臨みましょう！
月額の賃料の交渉に失敗しても、あきらめてはいけません。
名古屋のオーナーさんは、賃料よりも初期費用の交渉に乗ってくれることが多いからです。
敷金礼金やフリーレントなどは、全体の金額がハッキリしているので、
オーナーさんもイメージが掴みやすいようです。
しかし実は初期費用の値下げは、入居者さんにとって結構お得で、
例えば、家賃8万年の物件の礼金を1ヶ月分を無しに交渉できたとすると、1ヶ月約3000円節約できたと同じになるのです。（2年住んだ場合）
フリーレントで1ヶ月無料となった場合も同じ計算が成り立ちます。
家賃交渉に失敗しても、忘れずに初期費用の交渉も行いましょう！
【ケース スタディ】
実際にあった交渉の失敗例を元に、
どうすれば良かったのかを解説します！
家賃発生日とは、契約が開始され、家賃を払い始める日のことです。
オーナーさんは出来るだけ早く入居してもらって家賃を受け取りたいと考えていますので、
申込みから家賃発生日までは、長くて1ヶ月です。
そのため、1ヶ月ギリギリの入居日に設定したり、越えてしまっていたりすると、交渉の成功率はガクッと下がってしまいます。
オーナーさんからすると、
「そんなに待たなきゃいけない上に、減額もしないといけないのか…」とネガティブな感情を持っています。
家賃発生日は遅くとも1ヶ月以内で、できるだけ早いほうが交渉の成功率は上がります。
【ケース スタディ】
実際にあった交渉の失敗例を元に、
どうすれば良かったのかを解説します！
A.基本的にはなりません。
入居後に接点が多いのは管理会社で、オーナーさんとは直接関わらないことが多いのです。
昔ながらの大家業をやっているオーナーさんの物件は、直接の接点を持つことがありますが、
今の賃貸物件は80%が管理会社に委託されているので、可能性は低いと言えるでしょう。
管理会社の担当者も平均で500～600世帯の物件を管理していますので、
入居の時に交渉があったかどうかを覚えていることはほとんどありません。
ここに関しては、ドライに考えて良いと思います。
交渉のコツをまとめると、「Win-Winの関係を作れるかどうか」がいちばんのカギです。自分だけ得をするために無茶な交渉をすると成功率は著しく下がってしまいます。
▼気をつけるポイントは2つ。
この2つに気をつけていれば、交渉が成功する可能性はグッと高まります。
大家さんも不動産会社も値下げ交渉されることには慣れていますので、失礼だと思わずどんどん聞いて見ましょう。
家賃がダメだったら初期費用を･･･など交渉の余地は沢山ありますので、どんどん交渉してみましょう！
ぜひお得に部屋を借りて、浮いたお金で充実した生活を送ってください。
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