仲介と管理、不動産会社は2種類あります

2019.03.22

みなさん、こんにちは!
WEBマーケティング部の鈴木誠也です。
「おもしろい物件×分かりやすい」をコンセプトに活動をしています。

今日は意外とご質問が多かった“不動産会社の種類”についてお話したいと思います。
「お部屋探しをしている時に、色んな不動産会社の名前が出てきて分かりにくかった」や、「入居後に紹介してくれた不動産会社に連絡したら取り合ってくれなかった」など、多くのご質問をいただきました。
これまでしっかりと解説できていなかったので、“賃貸メインの不動産会社”にフォーカスを当てて、解説したいと思います。

不動産会社は2種類あります

僕たちは不動産会社を2種類に分けています。「仲介」と「管理」です。
あまりピンと来ない方も多いかもしれませんが、この2つの役割はまったく違います。
この役割の違いが、お部屋探しをしている方や、すでに入居している方を混乱させているように思います。

この2種類の不動産会社を知っておくと、お部屋探しの時にお得に探せたり、入居後のトラブルを回避できる可能性がグッと上がります。
それでは、早速、ご説明をさせていただきたいと思います。

 

仲介会社とは?

仲介会社は、入居者さんと大家さんの間に入って、物件の紹介をしたり、契約手続きを行う会社です。
大家さんから依頼を受けて空室の募集をし、そこから入居までの契約手続きを主な業務としています。
入居“まで”の手続きを行う会社なので、入居をした後は、直接的な関係はなくなることが一般的です。

入居者さんと大家さんとの間なので、自分が所有していない物件以外にも、たくさんの物件を紹介することができ、言わばマッチングのお仕事のニュアンスが強いです。
また、後述しますが、入居者さんからもらう「仲介手数料」が主な収入源のため、入居者さんよりのスタンスをとっている会社が多く、色んな相談をすることができます。

仲介会社がやっている仕事の代表例

・入居者の募集(広告)

物件のチラシなどを作成して、入居者さんに物件を紹介します。最近ではほとんどインターネットを使って広告することがほとんどです。
SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトや、ホームページに物件を掲載し、入居者さんにアピールします。

 

・内見の立会い、申込み手続き

お部屋の内見予約、鍵の手配、現地への送り迎えや物件の説明をします。
入居者さんが気に入れば、申込みの受付をして、家主さんとの契約に進む手続きをしますし、
気に入らなければ、条件を見なおして他の物件を提案します

 

・重要事項の説明、契約の締結

申込みを受け付けて、審査も通ったら、契約手続きに進んでいきます。
入居者さんが契約書にサインをする前に、重要事項説明書を使って契約内容の説明を行い、契約内容の確認を行います。
これはとても重要な説明なので、入居者さんも、事前に質問をまとめるなど準備をしておくことがおすすめです。

 

・鍵の引き渡し

入居日に鍵の引き渡しをします。
基本的にお渡しするだけですが、会社によっては現地まで同行し、お部屋の状態を一緒にチェックもします。

 

以上が仲介会社の代表的な仕事です。

【合わせて読みたい】
⇒お部屋探しから引っ越しまでの流れを徹底解説

収入源から役割を知ろう!

収入源を知ることで、どんな性質の会社なのかが分かりやすいので、紹介させていただきます。
仲介会社の主な収入源は、先程少しお話した通り「仲介手数料」です。

仲介手数料は、契約が締結された時に発生する費用なので、契約がなければ仲介会社は一切収入がありません。
そのため、契約を取るために、あの手この手を使っており、
入居者さんにとって「強引だなあ」と感じさせてしまう原因のひとつのようです。

また仲介手数料は、貸主と借主から合わせて“家賃1ヶ月分+税”が限度です。
あくまで限度なので、値引きをしてくれる場合もあります。

 

管理会社とは?

ほとんどの物件には大家さんが委託をしている管理会社があることが多く、文字通り、賃貸物件を管理している会社です。
「大家さんの代わり」と思ってもらえれば分かりやすいかと思います。
入居をした後は、仲介会社ではなく、管理会社とやり取りをすることが一般的で、住んでいる間は関わりを持ち続けることが特徴です。

そのため、管理会社がどんな会社なのかはお部屋を選ぶ上でとても重要で、
頼りない管理会社だと、どんなに良いお部屋でも安心して生活することができません。
お部屋探しの際には、どんな会社が管理しているかを必ず確認することをおすすめします。

管理会社がやっている仕事の代表例

管理会社の仕事は多岐に渡るのですが、大きく分けると4つに分類されます。

①入居者さんの対応

住んでいるお部屋に水漏れなどのトラブルが起きた時は管理会社の出番です。
その他にも、家賃の引き落としや退去する時の立会い、契約の更新などの手続きも管理会社の仕事のひとつです。

 

②入居者さんの募集

あまり知られていませんが、管理会社も仲介会社と同じように入居者さんの募集を行っています。
インターネットに広告を出したり、内見の手配や契約の締結などを行います。

仲介会社と違うところは、管理会社は自分たちが管理している物件しか紹介してくれないという点です。
いろいろな物件からお気に入りの物件を探したい場合は、管理会社でなく仲介会社に頼んだほうが良いですね。

逆に管理会社は物件と家主さんのことをよく知っているので、仲介会社より詳しい情報を持っていたりします。
家主さんに近い分、家賃交渉なども得意です。
インターネットなどで気に入った物件が見つかっている場合は、管理会社で内見手続きをしても良いかもしれません。

 

③建物の維持・管理

管理会社の名の通り、建物の管理もメインの仕事のひとつです。
外壁のメンテナンスや、共用部の清掃、植木の剪定、内装工事や貯水槽などの設備の定期点検を行います。
この仕事内容が、良い管理会社かを判断する上で1番重要なポイントだと思います。

共用部が汚かったり、駐輪場が使っていない自転車で溢れている物件の管理会社は、お世辞にも良いメンテナンスをしているとは言えません。
良いメンテナンスができない管理会社は、入居者さんの対応も悪く、万が一の時に頼れません。
入居前に、どんな管理会社かを知れる重要なポイントですので、内見の際にはチェックすることをおすすめします。

 

④家主さんの対応

入居をされる方には直接的に関係する仕事ではありませんが、家主さんとの折衝は管理会社にとって非常に重要な仕事です。
管理会社はあくまでも「家主さんの代わりに作業する人」ですので、何をやるにも家主さんの許可が必要です。
募集家賃の金額やリフォームを提案したり、お部屋の入居状況、建物の収益状況を報告します。

 

 

収入源から役割を知ろう!

管理会社の主な収入源は、「管理手数料」と「工事売上」の2つです。
管理手数料は家主さんが管理会社に払う手数料で、物件を管理する手間賃として支払われます。
余談ですが、大体家賃の3%~5%くらいが相場ですね。

また、みなさんももうご存知のとおり、物件を管理する上で様々な工事をしなくてはいけません。
家主さんからの工事を請け負うことは、管理会社の大きな収入源のひとつです。

このように管理会社は賃貸物件の収益性を維持することが仕事なので、入居者さんには長く住んでほしいと考えています。
お部屋探しの時には、なかなか直接的な繋がりが少ないので見落としがちですが、管理会社は重要なポイントであることを覚えておいてください。

 

それぞれのメリット・デメリットまとめ

仲介会社のメリット

・たくさんの物件を紹介してくれる
・相場などの探すための情報について詳しい
・紹介がメインなので問合せからのレスポンスが良く、テンポよく部屋探しができる
・写真や動画など紹介用の資料を豊富に持っている

仲介会社のデメリット

・管理会社から情報をもらうため、広告の情報鮮度が少し低い
・ひとつの物件に対して深く詳しいわけではなく、補修履歴なども知らない
・管理していないので、入居後のトラブルは基本的に対応しない
・ノルマのために強引な営業になることがある

管理会社のメリット

・紹介がメインではないため、仲介手数料の交渉がしやすい
(場合によっては¥0にもできる)
・契約から入居後のトラブルまで一括で管理するので、安心して生活することができる
・オーナーとの繋がりが強く、交渉を直接してくれる
・物件について詳しく、過去の補修歴や状況をよく知っている

管理会社のデメリット

・紹介できる物件数が少ない
・紹介業がメインではないため、レスポンスが悪いことがある
・仲介業者に比べて相場や市場動向に疎い

 

いかがでしたでしょうか?
賃貸の仲介会社と管理会社について、知っていただくことができましたか?

個人的には、お部屋探しをする時には、「仲介会社」に相談することをおすすめします。
仲介会社はいろいろな入居者さんと接しているため、みなさんにとって“お部屋探しの先輩”に当たる人の情報をたくさん持っています。

その経験から、みなさんが自分自身でも気づいていなかった潜在的なニーズを掘り起こし、どんなお部屋が1番良いかを一緒に考えてくれるでしょう。
ただ、お部屋を選ぶ時には、「管理会社がどこなのか」が非常に重要なことを忘れないでくださいね。

ご意見やご感想、ご質問などありましたら、Facebookのページにコメントをお願いします。
このブログのこと、他のお部屋探しのこと、なんでも構いません。
必ずお返事いたします。
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最後までお読みいただききありがとうございました!
次の「おもしろい物件×分かりやすい」コラムでお会いしましょう!


この記事を書いたスタッフ:
鈴木 誠也 SEIYA SUZUKI

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