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お部屋探しの知識
賃貸住宅に欲しい設備ランキング～ファミリー編～2024年2月版
2024.02.22
新しくお部屋を借りるときには、初期費用として敷金や礼金、数ヶ月分の前家賃、引っ越し代や家具家電をそろえたりと何かと費用がかかります。実は賃貸のお部屋を契約する時には、何ヶ月かの家賃が無料となる「フリーレント」というサービスが付いている場合があり、これを使えば費用をグッと抑えることができます。ここでは、フリーレントの仕組みや、フリーレント物件の特徴、契約時の注意点などについてご紹介していきます。
フリーレントとは英語で、free（無料）、rent（家賃）からなる造語ですが、その意味の通り、一定期間の家賃が無料となるサービスのことを言います。無料の期間はピンからキリまでありますが、通常では1ヶ月くらが平均的な期間です。
例えば、1月1日から物件を借りても、フリーレントが1ヶ月あれば、1月分の家賃の支払いは必要ありません。家賃の支払いは2月からとなります。
候補の物件がたくさんあって、どの物件にしようか悩んでいる場合には、フリーレントのサービスがあるかどうかで決めるのも良いかもしれませんね。
先程お話したように、フリーレントのサービスは借りる人にとってお得ですが、このサービスを知っている人は多くありません。事実、筆者自身も不動産業界で働くまではこのサービスを知りませんでした。
しかし、業界に入ってみるとフリーレントはかなり一般的なサービスです。物件の持ち主であるオーナーさんもフリーレントをOKする方はかなり多くいらっしゃいます。特に家賃の交渉に比べると断然OKしてくれやすいサービスです。
ただ、普通にインターネットでフリーレントのサービスが付いている物件を探してみても簡単には見つかりません。
例えばSUUMOには、「フリーレント」という条件で検索する機能がありますが、名古屋市内の物件総数 約22万件に対し、フリーレント物件は約0.5%程度の1,000件くらいしかありません。理由はとても単純で、オーナーさんからすると、フリーレントのサービス無しで入居してくれるのが一番良いと考えているからです。サービスなしの条件で普通に募集をして、そのままの条件で入居してくれればラッキーと思っています。
その一方で、1ヶ月お部屋を空けておくくらいなら、フリーレントのサービスを付けてでも入居してもらいたいという気持ちがあります。1ヶ月の空室でも1ヶ月間フリーレントでも、オーナーの収入的には変わりませんので、超人気物件でもない限りフリーレントを付けることはそれほど大きな抵抗感はないのです。
また、ほとんどのオーナーさんはお金を借りて物件を建てることが多く、事業計画を立てて毎月の返済プラン決めています。家賃を下げてしまうと返済プランを変更しなければならない可能性も出てくるので、できれば家賃は下げたくありません。逆に空室期間はある程度の見込みを持って事業計画を立てるため、そういった意味でも受けやすいサービスと言えます。
という訳で、次の章では「どのように交渉すればフリーレントを付けてくれるのか」をご説明したいと思います。
オーナーさんは、フリーレントという条件を出すことに対し前向きであることを前述しましたが、誰に対してもどんな物件でもフリーレントにするというわけではありません。そこでフリーレントをゲットするためのコツを”3つ”ご紹介します。
物件やオーナーさんによっては交渉が成功しない場合もありますが、少なくとも可能性は格段に上がります。
フリーレントのサービスを受けるためのコツで重要なことは以下３つです。
このコツは、フリーレントだけでなく、他の交渉にも役立ちますので、この機会に覚えてみてください。
① タイミング
② 物件の状態
③ 自分の状況
有名な故事で「敵を知り、己を知れば、百戦危うからず」というものがありますが、交渉も同じです。敵（物件の状況）と、己（自分自身の状況）をしっかり把握し、有利なタイミングで有利な交渉に持ち込みましょう！
交渉のタイミングは非常に重要です。内覧もしていないような状態での「とりあえず交渉」は、それだけで負け戦です。オーナーさんからすると、本気で借りたいのかどうかも分からない人の交渉を相手している時間はありません。交渉のタイミングは、内覧を済ませ、申し込みをする時が一番良いです。
内覧の時には、物件の状態もしっかりとチェックしておきましょう。交渉の材料の宝庫です。例えば、“ちょっと汚れているクロスを交換しなくて良い代わりに…”や、“入居前の再清掃はしなくて良いので…”など、「〇〇の代わりにフリーレントください」はかなり効果的です。ただ細かい粗を指摘しすぎると、「細かくてめんどくさいお客さん」と思われてしまい逆効果になってしまうこともありますので、バランスが大切です。
また、オーナーさんの心理的に、空室期間が3ヶ月以上経っている物件はかなり成功率が上がります。物件の平均募集期間は3ヶ月なので、それを越えてくるとオーナーさんにも焦りが見えてきます。そこがチャンスです。賃貸物件サイト上では空室期間を表示していないため、不動産会社の担当に聞いてみると良いでしょう。
自分自身がオーナーさんにとって良い借主であることをアピールすることも重要です。オーナーは常に良い入居者を求めています。逆に言えば、交渉まで飲み込んで入居した人に滞納などのトラブルを起こされたらたまりません。自分がいかに良い入居者であるかをアピールしましょう。
基本的に書面でのやり取りしかありませんので、申込書のクオリティで判断します。抜け漏れのある申込書や、添付書類が不足している場合は「だらしなくてルーズな人」というイメージが付いてしまいます。必要なものをキッチリと用意するだけで、交渉成功率が格段に上がります。
また、申し込みから入居するまでの間が短いと成功する確率が高くなります。「早く住み始めれる」ことは交渉の場ではかなり有利です。
フリーレントの交渉を行い、特典として付与された際に、稀に「短期解約違約金」が発生することもあります。「短期解約違約金」とは、定められた期間は住むこと、その期間以内に他のお部屋に移る場合には違約金を払っていただきます、といった条件のことを指します。
短期解約違約金を支払うケースは、名古屋では6ヶ月から1年未満で解約する場合に多いようです。フリーレントの交渉時はしっかり条件を確認するようにしましょう。
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