定期借家契約は家賃がお得?メリット・デメリットをご紹介!

2019.05.31

お部屋探しの時に、めちゃくちゃ安い物件を見つけると「掘り出し物件見つけた!」と嬉しくなりますよね。

でもチョット待って!その契約はもしかしたら“定期借家契約”という制限のある契約かもしれません。 とはいえ、あなたにとって制限が気にならなければ、とてもオトクな物件になります。

今回は、

  • 定期借家とはどんな賃貸なのか?
  • メリットとデメリット
  • 定期借家の見分け方

に、ついてご説明します!

◇定期借家ってどんな契約なの?

「定期借家契約」という言葉はあまり聞きなれない言葉なので、お部屋探しの時に初めて聞いたりすると、複雑で難しそうな「めんどくさそうな契約」のように感じるかもしれません。

でも実はそこまで複雑な内容ではなく、マッチする人にはお得な契約になります!ここでは、定期借家契約の特徴について紹介していきます!

賃貸契約の種類

まず「定期借家契約」を詳しく説明する前に、賃貸の契約はどんな種類があるのかを押さえていきましょう!
賃貸の契約は大きく分けて2種類です。

  • 普通賃貸借契約(一般賃貸借契約)
  • 定期借家契約

この2種類だけです。意外と単純なのです。

【普通賃貸借契約】
普通賃貸の契約は、借主さんの自由度がとても高い契約です。そのお部屋が気に入れば、更新して長く住むこともできますし、気に入らなければ契約期間の途中でも自由に解約することができます。(特約がある場合は除きます)
さらに、貸主さんからの解約は基本的に認められていませんので、貸主さんの都合で急な引っ越しをせまられることもありません。

【定期借家契約】
一方、定期借家契約は、少し限定的な契約です。
まず、貸主さんが契約期間を決めます。
その契約期間が満了した時には、更新がなく、仮にそのお部屋が気に入っても長く住むことは難しいです。(※物件によっては長く住むこともできます。後ほど詳しくご説明します!)
原則として途中解約も認められていませんので、借主さんにとっては少し身動きの取りづらい契約と言えます。

<Point>
【普通賃貸】
⇒借主さんが契約期間をコントロールできる
【定期借家】
⇒契約期間は貸主さんが決める
 

定期借家契約でも長く住む方法

先ほど、定期借家でも「物件によっては長く住むことができる」ということに触れました。
この章では、その方法について詳しく説明していきたいと思います。
定期借家で長く住むことができれば、借主さんのリスクはグッと減りますし、家賃も安くてオトクです。

実は、定期借家の中にも2つのパターンがあります。

  • 1. ○○年間というような期間パターン
  • 2.~○○年○○月○○日までのように期限パターン

この、1.の期間パターンこそが、定期借家でも長く住める可能性が高い物件です。
期間の定期借家は、ほとんど「再契約」が可能です。
この再契約は更新と良く似ていて、例えば、2年間の定期借家契約が満了しても、再契約をすれば、さらに2年間住むことができます。

2.の期限パターンは、正直に言って長く住むことはできません。
貸主さんが自宅を貸す時によく使われるパターンで、貸主さんが転勤などで別の土地に行っていて、この日には帰ってくるということが圧倒的に多いのです。
そのため、長く住むことは非常に難しいので注意が必要です。

<Point>
① 定期借家契約にも2種類ある。
②「再契約」ができるかどうかが、とても重要!
 
▼契約ごとのフロー

(※タップで拡大)

定期借家について、なんとなく分かってきて頂けたかと思います。
それでは、次に、「定期借家契約」のメリット・デメリットについてご紹介したいと思います。

◇定期借家のメリット

定期借家のメリットは、基本的に「安さ」の1点のみです!
費用面が安いと生活費を節約できますし、価格は物件選びの重要なポイントだと思います。相場に比べてめちゃめちゃな安さになっていることはありませんが、毎月支払うものなのでメリットは大きいですよ。 

家賃や初期費用が安い!

ご説明したとおり、定期借家は借主さんにとって少し窮屈な契約なので、普通賃貸の物件と比べて、家賃や敷金・礼金が安く募集することが一般的なのです。費用面が安いからと言って、普通借家より設備が古くて悪い、などのデメリットは特にありません。
むしろ、貸主さんの自宅や分譲マンションの場合もあるので、グレードは普通の賃貸よりも高いことがあります。

◇定期借家のデメリット

家賃や初期費用が安くなってラッキー!となりがちですが、当然ながら定期借家契約で家を借りることのデメリットもいくつかあります。ここではそのデメリットをご紹介します。  

基本的に契約が終わったら退去

「~○○年○○月○○日まで」のような定期借家の場合は、原則、再契約ができないため、契約が満了した時点で退去しなければなりません。
仮にそのお部屋がとても気に入っていたとしても交渉の余地はありません。次の物件を探さないといけません。

再契約を断られることもある

「○○年間」のような定期借家で、再契約ができる場合でも、家主さんから断られることもあります。これは普通賃貸の更新とかなり大きな違いです。

普通賃貸の場合は、更新を貸主さんから断ることはできませんが、再契約は断ることができます。
極端な話ですが、「何となく」という理由でも貸主さんから再契約を断ることができるのです。
再契約できる物件で、貸主さんから再契約を断られた話はあまり聞いたことがありませんが、そんな権利が家主さんにもあるということは、ぜひ覚えておいてほしいポイントです。

途中解約ができない場合がある

定期借家契約は、やむをえない事情が無い限り、途中解約が認められていません。
例えば“2023年12月31日まで”という契約であれば、それまでは解約することができません。
退去をしても残りの期間は家賃を払い続けなければならない場合もあります。

やむをえない事情とは、「転勤、療養、新族の介護など」とされていて、契約した時点では予測できない事態を指すとされています。
ちなみに再契約ができるパターンの定期借家は、特約で借主さんから途中解約を認めていることがほとんどです。

再契約の手続きが少し面倒

再契約の手続きは「契約の結び直し」のため、更新よりも面倒です。入居の時の手続きをもう一度繰り返さないといけないので、契約書をはじめとした書類にたくさん記入しなければなりません。

名古屋では自動更新で更新料がかからないことが多いですが、定期借家の場合は手数料などがかかる場合も多くあります。
他府県の更新料と変わらないくらいの金額がかかってしまうことがほとんどです。

ただ、名古屋市を中心とした東海エリアの普通賃貸は自動更新で、更新手続きがありません。
そのため、賃料交渉や設備トラブルの報告など、管理会社や貸主さんとコミュニケーションを取る機会が少ないのですが、
定期借家の再契約は必ず手続きが必要なので、ついでにトラブルの相談をするこができます。
この点に関しては、普通賃貸の更新より良いポイントかもしれません。

 

定期借家のメリットとデメリットをいくつかご紹介しました。再契約できる定期借家は、普通賃貸の契約とあまり変わらないのに家賃が安いことが多いので、選択肢としてはありかもしれません。
とは言え、再契約を断られるリスクや再契約料といったデメリットも存在するので、自分のスタイルに合った物件を選ぶことをおすすめします!

ちなみに編集部では、▼のような方に定期借家をおすすめしています。

編集部が定期借家を勧める人の条件
① ひとり暮らし
② 昼型人間
③ 荷物が少ない
④ そんなに長くは住まない予定
⑤ 実家が近い
 
定期借家は家主さんにも解約の権利がそれなりにあるので、引っ越しが大きなリスクになる方にはおすすめしません。
特にファミリー世帯の方は、引っ越しによってお子さんの学校が変わってしまったりするので、リスクが高いですね。
 
また、夜型の方よりは昼型の方におすすめです。夜型の方は他の入居者さんと生活サイクルが違うので、騒音トラブルを恐れた貸主さんが再契約を断るケースがあるようです。
 
他にも、10年を越えるくらい長期入居を考えている方とも相性があまり良くないです。途中で貸主さんから解約される可能性も0ではないですし、再契約料がかさんであまりお得感が得られないこともあります。
 

◇サイトで契約形態の表示を確認しよう!

これまでの章で、定期借家と普通借家の違いが分かってもらえたかと思います。そうなるとお部屋探しをする時に、定期借家 なのかどうかを確認する必要がありますね。
この章では大手2社の不動産会社ポータルサイトでの確認の仕方を紹介します。

【SUUMOの場合】

(タップで拡大)

物件概要の項目に「定期借家」という欄があり、ここに期限なのか期間なのかも表示されています。

また、SUUMOは定期借家を除外して検索することができます。
こだわり条件の”入居条件”の部分に「定期借家を含まない」というチェック項目がありますので、☑して検索するだけです。
定期借家が自分のスタイルに合わない方は、SUUMOを使うと便利ですね。

 

【HOME’Sの場合】

◆PCサイト

(タップで拡大)

◆スマートフォン

HOME’Sは、PCサイトとスマートフォンサイトで少し表示される場所が違います。
PCサイトは物件の写真があるところの少し上の部分、スマートフォンの場合は物件写真の少し下に表示されています。

HOME’Sの場合は、定期借家の物件を検索することができます。
こだわり条件の”条件”の部分に「定期借家権」というチェック項目がありますので、☑して検索するだけです。

定期借家のお値打ち物件を探すときはHOME’Sの方が便利です!

◇まとめ

最後に、お値打ち度と、契約の自由度のまとめをご紹介します。

【お値打ち度】
定期借家(期限パターン)>定期借家(期間パターン)>普通賃貸

【自由度】
普通賃貸>定期借家(期間パターン)>定期借家(期限パターン)

 

いつでも気分で引っ越しをしたい人には不向きですが、家賃の予算が決まっている人など、自分が求める部屋の条件にバッチリ合う人であれば、定期借家はお得かもしれませんね!


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